Civile. Nullita’ dei contratti di locazione…

Civile. Nullita’ dei contratti di locazione senza forma scritta alla luce degli ultimi interventi giurisprudenziali (Cass. Civ., Sez. Un., 17 settembre 2015, n. 18214; Cass. Civ., Sez. Un., 17 settembre 2015, n. 18213)

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza del 17 settembre 2015, n. 18214, hanno definitivamente statuito che sia necessaria la forma scritta ad substantiam, al fine di ottenere la validità del contratto di locazione,  limitando, tuttavia, la rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore, a titolo di nullità speciale di protezione, nella specifica ipotesi di abuso del locatore, allorquando si accerti che il proprietario – locatore si sia opposto alla scrittura del relativo contratto di locazione.

Sotto un diverso ma connesso profilo, si rileva che altra questione lungamente dibattuta in giurisprudenza attiene alla ipotesi della validità di un contratto di locazione registrato per un canone inferiore al reale.

La soluzione offerta dalla recente sentenza della Cass. Civ., Sez. Un., 17 settembre 2015, n. 18213 prevede che, nel caso di specie, si tratti di un procedimento simulatorio in forza del quale si stipula un unico contratto di locazione (registrato), cui accede, in guisa di controdichiarazione, la scrittura (coeva alla locazione, e redatta in forma contrattuale), con cui il locatore prevede di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco.

La sostituzione, attraverso il contenuto della controdichiarazione, dell’oggetto apparente (il prezzo fittizio) con quello reale (il canone effettivamente convenuto) contrasta con la norma imperativa che tale sostituzione impedisce, e pertanto lascia integra la (unica) convenzione negoziale originaria, oggetto di registrazione.

Ne deriva, pertanto, che l’atto negoziale avente funzione contro-dichiarativa, inserita nell’ambito del procedimento simulatorio, risulta, come già detto, insanabilmente affetto da nullità per contrarietà a norma imperativa, risultando la causa concreta di tale patto ineluttabilmente caratterizzata dalla vietata finalità di elusione fiscale